Achizitia terenului reprezinta un pas important pentru realizarea in parametrii normali ai constructiei propuse. Nu doar prin pozitionarea lui in zona dumneavoastra de interes, ci si prin caracteristicile lui tehnice si juridice.
Evidentiem mai jos, cateva criterii de selectie pe care trebuie sa le aplicam atunci cand alegem terenul.
Reglementari de urbanism
Inainte de cumpararea terenului, trebuie sa solicitati un Certificat de Urbanismcu scop Informativ (gasiti mai multe detalii AICI), pentru a putea sti cu precizie daca terenul este construibil si ce conditii trebuie sa respecte viitoarea constructie. Astfel, veti afla daca terenul este intravilan sau extravilan, regimul de inaltime maxim admis, precum si retragerile fata de limite. Deasemenea, vei cunoaste cei mai importanti parametrii urbanistici, si anume Procentul de Ocupare a Terenului (POT) si Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT).
In certificatul de urbanism, se pot face precizari si asupra unei eventuale conditionari a autorizarii constructiei de intocmirea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) sau Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), dupa caz. Astfel, vei afla in ce zona urbanistica se incadreaza terenul, precum si care este Regulamentul de Urbanism care se aplica. In Regulamentul de Urbanism sunt prezentate informatii privind parametrii urbanistici, functiunea viitoarei constructii, inaltimea maxima si retragerile cladirii fata de limitele terenului.
Procentul de ocupare al terenului (POT) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Procentele de ocupare sunt:
- in zonele centrale – 80%
- in zonele comerciale – 85%
- in zonele mixte – 70%
- in zonele rezidentiale/exclusiv rezidentiale cu locuinte P, P+1, P+2 – 35%, rezidentiale cu mai mult de 3 niveluri – 20%, predominant rezidentiale – 40% .
Coeficientul de utilizare al terenului (CUT) este un raport dintre suprafata totala desfasurata a cladirii (a tuturor etajelor supraterane adunate) si suprafata terenului.
PUZ-ul se intocmeste in urmatoarele situatii:
-
cand terenul este extravilan si trebuie introdus in intravilan;
-
daca nu exista un PUZ efectuat si avizat anterior, iar nivelul de sistematizare existent al zonei impune efectuarea acestui studiu;
-
daca din motive intemeiate se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUZ existent si aprobat.
PUD-ul este necesar in urmatoarele situatii:
-
daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui PUD deja aprobat;
-
daca regulamentul de urbanism si regulile generale stabilite de PUZ nu sunt suficiente pentru a defini conditiile de construire;
-
daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUD existent si aprobat.
Forma si dimensiunile terenului
Este bine de stiut ca Autorizatia de Construire NU se poate obtine pentru un teren cu o suprafata mai mica de 150 de mp. Terenurile cu suprafata mai mica de 150 mp sunt declarate neconstruibile si singura posibilitate care va ramane este sa consolidati o constructie existenta.
Regulamentul de urbanism impune dimensiuni minime ale terenului privitoare la deschiderea stradala si suprafata. Spre exemplu, in Bucuresti sunt intalnite urmatoarele constangeri :
-
minim 8 m deschidere si 150 mp pentru cladiri insiruite; cladirile insiruite ocupa intreaga latime a lotului alipindu-se la calcan pe ambele laturi;
-
minim 10-12 m deschidere si 200 mp pentru cladiri alipite la calcan; alipire la calcan inseamna construirea cladirii pana la marginea unui teren;
-
minim 12 m deschidere si 200 mp pentru cladiri izolate pe lot, cladirile izolate pe lot sunt retrase fata de toate laturile terenului, dar nu neaparat de la strada. Retragerile sunt impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta.
Deasemenea, inainte de cumpararea terenului trebuie verificat, cu ajutorul unui inginer topometrist, daca forma si dimensiunea terenului in realitate corespund cu ceea ce este trecut in acte. In acest sens, topometristul va efectua o trasare de limita de proprietate, operatiune foarte importanta pentru a evita conflictele de proprietate.
Trebuie sa avem in vedere orientarile optime fata de punctele cardinale si conditiile de microclimat, directia vanturilor dominante si sursele de poluare;
Utilitatile
Nivelul de echipare tehnico-edilitara al zonei si posibilitatile de asigurare a utilitatilor (apa-canal, energie electrica, gaze, etc.) va avea un impact semnificativ atat asupra functionalitatii viitoarei constructii cat si al costului final al acesteia. Cunoastem faptul ca majoritatea terenurilor libere de constructii se gasesc astazi in zone marginase ale oraselor, slab dezvoltate din punct de vedere al utilitatilor. Acolo unde nu lipsesc, utilitatile sunt vechi si subdimensionate, incapabile sa deserveasca noi constructii.
Dezvoltarea haotica, lipsa de implicare si dezinteresul administratiei locale (Primarie, Consiliu Local, etc.) conduc la o situatie problematica si costisitoare pentru viitorul proprietar de casa noua.
Putem spune ca o conditie importanta, dar nu suficienta, este prezenta retelei de electricitate in apropierea terenului, bineinteles capabila sa deserveasca viitoarea constructie. Toate celelalte: apa, canalizarea si incalzirea pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane.
Astfel, pentru racordarea la apa a viitoarei constructiii se poate executa un foraj de adancime (aprox. 50m). Apele uzate menajere se pot elimina intr-un bazin vidanjabil subteran (fosa septica) care se goleste periodic. Incalzirea se poate face cu metode alternative cum ar fi : panouri solare, centrala cu lemne/peleti, centrala cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, etc.
Accesul
Relatiile cu zonele imediat invecinate si posibilitatile de acces reprezinta un criteriu de selectie major. Trebuiesc luate in calcul durata de deplasare intre casa si locul de munca sau accesul catre proprietate in conditii meteo nefavorabile (zapada,ploaie,etc).
Nu scapati din vedere situatia juridica a drumului de acces, care poate fi drum public, drum de servitute sau drum privat detinut in cota indiviza de fiecare utilizator. In ultima varianta, costurile de intretinere sau refacere a drumului. revin fiecarui proprietar in parte.
Natura terenului de fundare
Natura terenului de fundare influenteaza alegerea tipului de fundatie si implicit costul total al constructiei. Terenurile pot prezenta vicii ascunse, insesizabile de catre viitorul cumparator la o simpla vizionare. Pe teren pot exista umpluturi necontrolate, deseuri, gunoaie, resturi de materiale, etc, situatie in care in care varianta de fundare va fi extrem de costisitoare. Proiectarea si executia fundatiilor se poate face pentru orice fel de teren de fundare, insa cu costuri foarte ridicate, uneori acestea depasind valoarea casei propriu-zise.
De accea este foarte important intocmirea unui Studiu Geotehnic, studiu care precizeaza caracteristicilor fizico-chimice şi mecanice ale straturilor ce alcătuiesc terenul de fundare si ofera posibile solutii de fundare. Foarte important este ca terenul sa nu fie inundabil sau sit arheologic
Deasemenea, particularitatile de relief (pantele caracteristice ale terenului) si prezenta unor eventuale retele edilitare care traverseaza terenul pot avea consecinte costisitoare pentru viitorul proprietar;
Aspecte juridice
In ceea ce priveste aspectele juridice ale terenului, trenuiesc verificate cu minutiozitate urmatoarele:
-
Detalii privind fostii proprietari si modul de dobandire al terenului
-
Prezenta unor ipoteci, giruri bancare, succesiuni, partaj, revendicari, etc.
-
Eventuale drumuri de servitute pentru alte terenuri situate in spatele acestuia si care nu au iesire directa la strada
Cumpărarea terenului se face doar după verificarea existenţei actelor de proprietate în original, a extrasului de carte funciară (valabil 24 ore), a certificatului fiscal (valabil 48 ore dacă vânzătorul este persoană fizică şi 30 de zile dacă e persoană juridică), a certificatului de urbanism pentru vânzare (preemţiune).
Tranzacţia se efectuează doar la notar printr-un contract de vânzare – cumpărare în original. Taxele şi onorariile notariale revin cumpărătorului.
Transcrierea terenului în registrul de carte funciară şi obţinerea titlului de proprietar al terenului, se face parcurgand urmatorii pasi:
- Declararea tranzacţiei la Primărie – Direcţia de Taxe şi Impozite înregistrarea ca nou proprietar;
- Obţinerea rolului fiscal, după depunerea unui dosar cu contractul de vânzare – cumpărare (original şi copie), declaraţie tip, taxa de deschidere la Primărie – Direcţia Taxe şi Impozite;
- Transcrierea terenului în Cartea Funciară şi intabularea
Daca ai nevoie de lamuriri pe acest subiect, tot ceea ce trebuie sa faci e sa lasi un comentariu mai jos si iti vom raspunde cu mare drag!
